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18 mai 2017

Le droit de passage en cas d'enclave, ou comment redonner de la valeur à un terrain qui autrement n'en aurait pas

 

Le Code civil du Québec (ci-après C.c.Q.) prévoit que lorsqu'un terrain (aussi appelé dans ce texte «le fonds») est enclavé, le propriétaire a le droit d'exiger d'un de ses voisins un droit de passage (aussi appelé «servitude légale»). La loi favorise ainsi l'exploitation des propriétés foncières1.

1.1. Enclave

La première condition est évidemment que le terrain soit enclavé. Il y a enclave soit lorsqu'il n'y a aucune issue sur la voie publique, soit lorsque l'issue est insuffisante, difficile ou impraticable (article 997 C.c.Q.). Il peut aussi y avoir une enclave économique lorsqu'il y a une issue, mais construire un chemin y est trop coûteux par rapport à la valeur du fonds.

Par contre, «un fonds n'est pas enclavé s'il est relié à la voie publique par un chemin de tolérance, c'est-à-dire un passage qu'un propriétaire tolère sur son terrain. Il en est [aussi] de même [...] lorsque le propriétaire bénéficie d'une servitude [...] de passage sur un terrain qui mène à la voie publique»2.

Il n'est pas enclavé non plus si une barrière est installée sur le chemin de passage, à la condition qu'elle soit ouvrable, c'est-à-dire qu'elle ne doit pas être barrée ou que les clés doivent être disponibles3. Il s'agira alors d'une simple incommodité plutôt que d'une enclave4.

«La jurisprudence de l'époque moderne considère essentiel de pouvoir se rendre en automobile près de sa maison et l'impossibilité de le faire rend désormais le fonds enclavé»5.

L'enclave ne doit pas résulter du fait volontaire du propriétaire (ou du vendeur)6. Dans ce cas, le droit de passage ne pourra être invoqué que contre le cocontractant dans le cas où l'enclave résulte d'un contrat7 (article 999 C.c.Q., voir le sous-titre 1.3. Emplacement du passage). «Ainsi, le vendeur d'un fonds devenu enclavé à la suite de l'aliénation devra fournir le passage, accessoire du bien vendu [...]. Inversement, l'acquéreur devra donner accès à son immeuble lorsque le vendeur s'est enclavé lui-même lors de l'aliénation»8.

Par contre, il est important de noter que la connaissance par l'acheteur de l'état d'enclave du fonds au moment de son acquisition ne change rien à son droit de revendiquer un droit de passage9.

1.2. Droit de passage

Ce droit de passage est établi par le seul effet de la loi (article 1181 alinéa 1 C.c.Q.). «L'article 997 C.c.Q. constitue lui-même un titre valable et une reconnaissance suffisante du droit du propriétaire d'un fonds enclavé. Aucun autre titre n'est requis. Le droit naît du moment que l'état d'enclave est [présent]»10.

La Cour d'appel a jugé que les frais d'entretien d'un chemin déjà présent et dont le droit de passage ne cause pas de dommages sont à la charge de son propriétaire et le bénéficiaire du droit de passage n'a pas l'obligation d'y contribuer et ce même s'il l'utilise commercialement11. Toutefois, vu l'absence de clarté du législateur à l'article 1000 C.c.Q., un auteur écrit que «l'exercice du droit de passage consenti en faveur du propriétaire enclavé doit se faire dans les conditions les moins dommageables pour le propriétaire du fonds qui subit le passage. Le propriétaire du fonds enclavé doit donc faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires à cette fin»12.

De la même manière, l'indemnité n'est due que s'il y a un préjudice (article 997 alinéa 2 C.c.Q.) et si l'enclave résulte de la division du fonds à la suite d'un contrat, aucune indemnité n'est due même s'il y a un préjudice (article 999 C.c.Q.). De plus, «peut valoir comme indemnité l'obligation d'assumer le coût de l'entretien du passage, de même que le déblaiement de la neige en hiver»13.

1.3. Emplacement du passage (aussi appelé «assiette du passage»)

En principe, «le chemin doit [passer] sur le terrain du voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé (article 998 C.c.Q.14.

Par contre, dans le cas où le fonds devient enclavé en raison d'un contrat, seule l'autre portion de terrain appartenant au vendeur ou au donateur peut être soumise au droit de passage (article 999 C.c.Q.). «Cette mesure particulière a pour but d'éviter qu'un propriétaire, par son fait unilatéral, impose une charge immobilière à un voisin»15. Pour que cet article s'applique, «il est essentiel qu'une seule [et même] personne ait été propriétaire des deux fonds avant leur division»16. Il faut donc parfois retourner voir loin en arrière dans le Registre foncier pour retrouver celui contre qui le passage peut être réclamé17. «Le droit de passage constitue dans ce cas un accessoire à la partie enclavée du terrain. Pour le vendeur, il existe une obligation implicite de fournir à l'acheteur tout ce qui est nécessaire à la jouissance du bien vendu»18. Le droit de passage vient donc régler le problème.

Une fois l'emplacement déterminé, il faudra s'entendre avec le propriétaire du fonds servant sur qui pourra passer, le temps d'utilisation, les moyens de locomotion acceptés et d'autres modalités d'exercice particulières. À défaut d'entente, le tribunal résoudra ces questions19.

1.4. Cessation de l'enclave

Lorsque l'enclave prend fin (par exemple par l'ouverture d'une nouvelle rue, par la création d'une servitude, par l'achat d'un terrain adjacent...), le droit créé par la loi prend fin, à moins qu'il reste nécessaire à l'utilisation et à l'exploitation du fonds (si par exemple la nouvelle rue est trop difficilement accessible) (article 1001 C.c.Q.).

 

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Cet article ne constitue pas une opinion juridique, mais bien de l'information juridique d'ordre général, applicable au Québec seulement et à jour au moment de sa publication ou de sa révision, le cas échéant.

 

1. Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété, 7e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, par. 306.

2. Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, 2e éd., Montréal, Éditions Thémis, 2007, par. 944 alinéa 2.

3. Pelletier c. Pelletier, EYB 2005-92729 (C.S.), par. 56-57.

4. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 948 alinéa 2; Pelletier c. Pelletier, EYB 2005-92729 (C.S.).

5. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 948 alinéa 3

6. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 950.

7. Pascalie TANGUAY, «Limitations à l'exercice du droit de propriété. Accès au fonds d'autrui, vues et droit de passage pour terrain enclavé», dans JurisClasseur Québec, coll. «Droit civil», Biens et publicité des droits, fasc. 10, Montréal, LexisNexis Canada, feuilles mobiles, par. 45; Drouin c. Drouin, REJB 1996-65494 (C.A.), par. 35.

8. D-C. LAMONTAGNE, précité note 1, par. 309.

9. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 955; Tremblay c. Gosselin, [2002] no AZ-50153968 (C.S.), par. 22.

10. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 953.

11. Tantari (1968) Corporation c. Corriveau-Poliquin, REJB 1999-14353 (C.A.), par. 8, 14 et 15.

12. P. TANGUAY, précité note 7, par. 57.

13. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 966.

14. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 969.

15. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 973.

16. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 973 alinéa 2.

17. Larose c. Viau, 2006 QCCA 1573, par. 36-37.

18. P.-C. LAFOND, précité note 2, par. 974.

19. D.-C. LAMONTAGNE, précité note 1, par. 310.

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Catégorie(s) : Droit immobilier